Reforma Tributária·23 de outubro de 2026·9 min de leitura

Aluguel paga IBS e CBS? R$ 240 mil e 3 imóveis, juntos

Receber aluguel não coloca ninguém automaticamente no IBS e na CBS. A pessoa física só vira contribuinte do regime regular na locação se cumprir as duas condições do art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214/2025 no ano-calendário anterior: receita acima de R$ 240.000 com essas operações e mais de três bens imóveis distintos.

Quem passa dos dois limites paga, mas paga com a alíquota reduzida em 70% pelo parágrafo único do art. 261, e a locação residencial ainda deduz da base um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel. Pessoa jurídica que já apura no regime regular está no regime desde o primeiro aluguel, sem limite de entrada.

Os dois limites são cumulativos, e é aí que a conta engana

O texto do art. 251, § 1º, I, liga as duas alíneas pela conjunção e. Isso faz diferença prática grande, porque inverte a intuição de quem acha que muitos imóveis já bastam, ou que faturamento alto já basta:

Situação no ano-calendário anterior	Alínea a (receita)	Alínea b (imóveis)	É contribuinte?
5 imóveis, R$ 200.000 de aluguel no ano	Não passou	Passou	Não
3 imóveis, R$ 400.000 de aluguel no ano	Passou	Não passou	Não
4 imóveis, R$ 300.000 de aluguel no ano	Passou	Passou	Sim
12 imóveis, R$ 150.000 de aluguel no ano	Não passou	Passou	Não

Dois avisos sobre essa tabela. O primeiro: ela trata só do inciso I, que é o da locação. A alienação de imóveis tem limites próprios nos incisos II e III do mesmo parágrafo, com a regra extra do § 3º de os imóveis estarem no patrimônio há menos de cinco anos. O segundo: o § 6º manda o regulamento definir o que são bens imóveis distintos, e esse critério ainda não existe. Contagem colada na linha dos três imóveis é dúvida aberta.

O limite de R$ 240 mil não é de R$ 240 mil

Esse é o erro mais repetido sobre o assunto. R$ 240.000 é o valor nominal escrito na lei. O art. 251, § 5º, determina que ele seja atualizado mensalmente pelo IPCA, ou pelo índice que o substituir, a partir da data de publicação da LC nº 214/2025, que é 16 de janeiro de 2025. O mesmo vale para o redutor social de R$ 600, pelo parágrafo único do art. 260.

Na prática: o número que vale para apurar o ano-calendário de 2026 é maior que R$ 240.000, e o de 2027 é maior ainda. Por isso este texto usa R$ 240.000 como referência da norma e não como valor do seu caso. Quem está perto da linha precisa do valor corrigido, não do valor da lei.

Como a conta fica, passo a passo

O exemplo abaixo usa uma alíquota cheia hipotética de 28%, só para mostrar a mecânica. A alíquota de referência de verdade depende de resolução do Senado Federal, pelo art. 349 da LC 214, e não existe ainda. Se você viu algum percentual circulando como oficial, vale ler por que 27,91% não é número oficial.

Caso: pessoa física com quatro apartamentos residenciais alugados, R$ 6.250 por mês cada, R$ 25.000 por mês no total, R$ 300.000 no ano anterior. Passou nas duas alíneas, então é contribuinte.

Passo	Conta	Valor no mês
1. Receita de locação	4 imóveis x R$ 6.250	R$ 25.000,00
2. Redutor social do art. 260	R$ 600 x 4 imóveis	(R$ 2.400,00)
3. Base de cálculo	R$ 25.000 menos R$ 2.400	R$ 22.600,00
4. Alíquota aplicada	28% reduzida em 70%	8,40%
5. IBS e CBS devidos	R$ 22.600 x 8,40%	R$ 1.898,40

São R$ 22.780,80 no ano, e a carga efetiva sobre o aluguel bruto fica em 7,59%, não nos 8,40% da alíquota, porque o redutor social derruba a base. Sem o redutor, a conta seria R$ 25.000 vezes 8,40%, ou seja R$ 2.100,00 por mês. O art. 260 economiza R$ 201,60 por mês e R$ 2.419,20 por ano nesse caso.

Repare também no que não entra na base. O art. 255, § 2º, exclui do valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio. IPTU e condomínio repassados ao inquilino ficam de fora, mesmo vindo no mesmo boleto. Já juros e atualização monetária previstos em contrato entram, pelo § 1º, I, do mesmo artigo.

Temporada de até 90 dias paga o dobro

Esta é a parte que surpreende quem vive de aluguel curto. O art. 253 manda tributar a locação de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos, pelas regras dos serviços de hotelaria. E a redução de alíquota da hotelaria, no art. 281, é de 40%, não os 70% da locação comum.

O art. 278, II, fecha o cerco: serviço de hotelaria é o fornecimento de alojamento temporário também em imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes. Com os mesmos quatro imóveis e o mesmo R$ 25.000 por mês, a conta vira outra:

Modalidade	Redução de alíquota	Alíquota sobre 28% hipotéticos	Devido no mês
Locação residencial comum	70% (art. 261, § único)	8,40%	R$ 1.898,40
Temporada até 90 dias	40% (art. 281)	16,80%	R$ 4.200,00

É 2,21 vezes mais, uma diferença de R$ 2.301,60 por mês. Duas razões somadas: a alíquota é o dobro e o redutor social de R$ 600 do art. 260 é escrito para a locação, não para a hotelaria, cuja base de cálculo é o valor da operação pelo art. 280. Quem opera temporada precisa dessa conta no preço da diária antes de 2027, não depois.

Quando isso começa a custar dinheiro de verdade

A incidência já existe, o peso é que chega em etapas. Vale separar os três momentos:

2026: IBS a 0,1% (art. 343) e CBS a 0,9% (art. 346), com o recolhimento compensado contra PIS e Cofins do mesmo período de apuração pelo art. 348, I. É ano de teste, e o custo em caixa é praticamente nulo para quem cumpre as obrigações acessórias.
2027 e 2028: a CBS passa a ser cobrada pela alíquota de referência fixada por resolução do Senado, reduzida em 0,1 ponto percentual pelo art. 347, e PIS e Cofins são extintos para o regime regular. O IBS fica em 0,05% estadual mais 0,05% municipal pelo art. 344. É em 2027 que o aluguel começa a custar de fato, e o custo é quase todo CBS.
De 2029 em diante: entram as alíquotas de referência do IBS, pelo art. 349, II, enquanto ICMS e ISS caem até a extinção. O desenho ano a ano está em a redução de ICMS e ISS de 2029 a 2032.

Um ponto que este texto deliberadamente não afirma: se a redução de 70% do art. 261 também incide sobre a alíquota transitória de 0,1% do IBS em 2027 e 2028. O parágrafo único do art. 344 trata, no inciso I, dos regimes diferenciados com alíquota reduzida, e no inciso II dos regimes específicos, mencionando apenas as respectivas bases de cálculo. O capítulo de bens imóveis é regime específico, e o texto não resolve a questão. O valor em jogo é pequeno nos dois cenários, mas afirmar 0,03% como se fosse certo seria invenção.

Para empresa, o crédito muda o cálculo

Pessoa jurídica no Lucro Presumido ou no Lucro Real que recebe aluguel está no regime específico desde o primeiro real de receita, sem limite de entrada, porque o caput do art. 251 alcança todo contribuinte que apura no regime regular. Em troca, o inquilino que também é contribuinte do regime regular aproveita crédito do IBS e da CBS destacados, o que torna o aluguel tributado mais barato para ele do que o aluguel de um locador fora do regime. A mecânica está em como funciona o crédito de IBS e CBS.

Optante pelo Simples Nacional recolhe IBS e CBS dentro do DAS e só cai neste capítulo se fizer a opção facultativa pelo regime regular desses dois tributos. A comparação entre as duas escolhas está em Simples Nacional ou regime híbrido.

Seu negócio tem receita de aluguel entrando todo mês?

A Kontiq lê a receita de locação por imóvel, aplica a redução de 70% e o redutor social do art. 260 na base certa, e avisa quando você se aproxima dos limites do art. 251. Com o artigo da lei do lado de cada número.

Criar conta grátis →

Perguntas frequentes

Quem recebe aluguel vai pagar IBS e CBS?

Depende. A pessoa física só é considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS na locação se, no ano-calendário anterior, cumprir as duas condições do art. 251, § 1º, I, da LC nº 214/2025: receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento acima de R$ 240.000 e mais de três bens imóveis distintos como objeto dessas operações. As duas condições estão ligadas pela conjunção "e", então falhar em uma só mantém a pessoa fora do regime. Pessoa jurídica que apura no regime regular está no regime específico de bens imóveis desde o primeiro aluguel, sem limite de entrada.

Tenho cinco imóveis alugados, mas recebo pouco. Pago IBS e CBS?

Pelo texto do art. 251, § 1º, I, não. O inciso exige, cumulativamente, receita acima de R$ 240.000 no ano-calendário anterior e mais de três imóveis distintos. Cinco imóveis cumprem a alínea "b" e deixam a alínea "a" descoberta, e sem as duas a pessoa física não é contribuinte do regime regular por essa via. O contrário também vale: três imóveis que rendem R$ 400.000 por ano não acionam o inciso I, porque param na alínea "b".

O limite é R$ 240.000 mesmo?

R$ 240.000 é o valor nominal escrito na lei, e não o valor que vai valer na prática. O art. 251, § 5º, manda atualizar esse limite mensalmente pelo IPCA, ou pelo índice que o substituir, a partir da data de publicação da LC nº 214/2025, que é 16 de janeiro de 2025. Ou seja: o número aplicável a um ano-calendário é maior que R$ 240.000 e cresce todo mês. Confirme o valor atualizado antes de concluir que passou ou não passou, porque a diferença acumulada já não é pequena.

Qual a alíquota do IBS e da CBS sobre aluguel?

O parágrafo único do art. 261 da LC nº 214/2025 reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Então a alíquota aplicada é 30% da alíquota cheia. Nas demais operações do capítulo de bens imóveis, como a alienação, a redução do caput do mesmo artigo é de 50%. A alíquota cheia de referência ainda não existe: ela depende de resolução do Senado Federal, nos termos do art. 349, e qualquer percentual divulgado hoje é estimativa.

O que é o redutor social de R$ 600 do aluguel?

É uma dedução da base de cálculo prevista no art. 260 da LC nº 214/2025, aplicável à locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial feita por contribuinte do regime regular. A redação dada pela LC nº 227/2026 deixou expresso que são R$ 600 por mês e por bem imóvel, limitados ao valor da própria base de cálculo, então o redutor nunca gera base negativa. O parágrafo único manda atualizar esse valor mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, de modo que R$ 600 também é piso nominal e não o número final. Locação comercial não tem redutor social, mas continua com a redução de 70% da alíquota.

Aluguel por temporada paga mais que aluguel anual?

Sim, pelo texto da lei. O art. 253 manda tributar a locação de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos, pelas regras dos serviços de hotelaria. E a redução de alíquota da hotelaria, no art. 281, é de 40%, não os 70% da locação comum. Em qualquer alíquota cheia, isso significa o dobro: 60% da alíquota contra 30%. O art. 278, II, reforça o enquadramento ao definir serviço de hotelaria como alojamento temporário também em imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes.

O IBS e a CBS do aluguel são cobrados em que momento?

Em cada pagamento recebido. O art. 254, III, fixa o fato gerador da locação, cessão onerosa ou arrendamento no momento do pagamento, e o § 2º do mesmo artigo confirma que os tributos são devidos em cada pagamento. Não é na assinatura do contrato nem no vencimento do boleto: é no recebimento. Aluguel atrasado e recebido meses depois gera o fato gerador no mês em que entra o dinheiro.

Condomínio e IPTU entram na base de cálculo do aluguel?

Não. O art. 255, § 2º, exclui do valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento o valor dos tributos e emolumentos incidentes sobre o bem imóvel e as despesas de condomínio. Então IPTU e taxa condominial repassados ao inquilino ficam fora da base, ainda que venham somados no mesmo boleto. Já juros e variações monetárias previstos em contrato entram, pelo § 1º, I, do mesmo artigo.

Minha empresa é do Simples Nacional e aluga imóvel próprio. Como fica?

O regime específico de bens imóveis alcança quem apura IBS e CBS no regime regular, conforme o caput do art. 251. A optante pelo Simples Nacional recolhe o IBS e a CBS dentro do DAS, pelas regras do próprio Simples, e só entra no regime regular desses dois tributos se fizer a opção facultativa pelo regime regular de IBS e CBS. Fazendo essa opção, as receitas de locação passam a seguir o capítulo de bens imóveis, com a redução de 70% e o redutor social da locação residencial.

Posso passar dos limites no meio do ano e virar contribuinte ali mesmo?

O art. 251, § 2º, II, prevê isso para a locação: a pessoa física também é considerada contribuinte do regime regular no próprio ano-calendário em relação à locação, cessão onerosa ou arrendamento em valor que exceda em 20% o limite da alínea "a" do inciso I do § 1º. Sobre o valor nominal de R$ 240.000, 20% a mais dá R$ 288.000. Repare que o texto desse inciso fala apenas em valor e não repete a exigência de mais de três imóveis, e que o limite base é o mesmo que o § 5º corrige pelo IPCA. Esse é um dos pontos em que a leitura literal e o regulamento ainda podem divergir.

O que o regulamento ainda precisa definir?

O próprio art. 251, § 6º, deixa para o regulamento a definição do que são bens imóveis distintos, que é justamente o critério de contagem da alínea "b" do inciso I e do inciso II do § 1º. Sem isso não há resposta segura para casos como duas vagas de garagem com matrículas próprias, unidades autônomas no mesmo prédio ou lotes remembrados. Enquanto o regulamento não sair, contagem perto da linha dos três imóveis é terreno de dúvida, não de certeza.

Continue pela Reforma Tributária

Este conteúdo é informativo e educativo, não substitui a orientação de um contador. A legislação tributária muda com frequência, então confirme sempre a situação específica da sua empresa com o responsável técnico.

Deixe a Ledra cuidar dos seus impostos

A Kontiq lê suas notas fiscais, calcula seus tributos e encontra erros e créditos automaticamente. Comece grátis, sem cartão.

Criar conta grátis →